ESR Group Limited (於開曼群島註冊成立的有限公司) 股份代號：1821 2023年年報
ESR是亞太區引領新經濟領域的不動產管理公司，以及最大上市地產投資管理 公司之一。於2023年12月31日，ESR的管理費收入相關資產管理規模1約達810億 美元，全面一體化的基金管理及開發平台覆蓋各亞太區市場，包括澳大利亞╱ 新西蘭、日本、韓國、大中華、新加坡、東南亞及印度，業務覆蓋遍及歐洲及美 國。ESR於香港聯交所主板上市，為富時全球股票指數系列（大型股）、恒生綜合 指數及MSCI香港指數的成份股。 詳情請瀏覽 www.esr.com。 附註： 1 管理費收入相關資產管理規模不包括聯營公司的資產管理規模及槓桿未催繳資本。基於2023年12月31日的外幣匯率。 有關ESR 投資 ESR的投資包括共同投資的基金、由 我們管理的不動產投資信託基金、 上市╱私營房地產開發公司的投資， 以及投資項目（已竣工及在建項目）。 新經濟開發 ESR的新經濟開發平台具有全面的技 術能力及服務，涵蓋物業開發週期 的每個階段，包括選地、設計、建築 施工和租賃。 基金管理 ESR管理的一系列基金和投資公司， 涵蓋處於不同發展階段的多元化優 質不動產，為資本合作夥伴提供單 一連接平台及多種的投資機會。 我們的封面設計反映ESR集團覆蓋亞太區的獨特基金管理及開發平台團結的力量和優勢。ESR集團的標誌 展示環環緊扣的動態三維圖案，隱喻我們跨平台合作的多元化性質。該標誌亦代表我們業務的無界限協 同效益，以及全體為達成共同目標的團結力量，為業務、經濟及環境的具意義可持續發展提供最優質房 地產開發及投資方案。
卓越：我們在業務各方面皆力求卓越。我們保持高水準的表現和承擔，並追求持 續學習、探索和進步。 包容性：我們擁抱工作場所的多樣性、平等性和包容性。我們相信與同事、合作 夥伴和持份者之間建立信任和相互尊重是成長及達致成功的基石。 企業家精神：企業家精神反映我們對追求成功的熱情、勇氣和渴望，並最終推動 我們在競爭激烈的市場中創造機會和取得卓越成果。 可持續發展：可持續發展是我們使命的核心，因為我們期望改善地球的未來環境。 我們對持份者、當地社區以及整個世界肩負的責任與公司業務拓展同步。因此， 我們致力引領和採用最高的管治標準，邁向成為碳中和企業。 ESR的核心價值 4 ESR概覽 6 ESR的業務模式 7 獎項及嘉許 8 為持續長期增長作好準備 10 財務摘要 12 主席致辭 15 集團聯合創始人兼聯席首席 執行官致辭 18 年度回顧 22 營業回顧 27 物業組合 29 財務回顧 32 資本管理 36 環境、社會及管治表現 119 獨立核數師報告 125 綜合損益及其他全面收入表 126 綜合財務狀況表 128 綜合權益變動表 130 綜合現金流量表 133 綜合財務報表附註 241 集團財務概要 完 公司資料 43 董事會 50 集團領導團隊與業務領導團隊 53 公司架構 54 投資者關係 57 風險管理 64 企業管治報告 76 薪酬章節 81 董事會報告 策略報告 企業管治 財務報表 目錄
日本川崎市ESR東扇島配送中心一期 的空間及投資方案 面向可持續未來
ESR的願景是為全球領先的資本合作夥伴及客戶提供全面一體化 的解決方案。我們將利用企業的規模、豐富的產品組合、能力和 資源，提供一系列頂尖的地產開發產品及不動產投資方案，為業 務、經濟及環境帶來具意義的長期可持續增長。ESR致力為持份 者及社區帶來正面影響。
團結的力量 4 亞太區引領新經濟領域的 不動產管理公司 管理費收入相關資產管理規模1、2 810億美元 總資產管理規模1、3 1,560億美元 建築面積4 4,900萬平方米 140億美元 管理費收入相關資產管理規模 中國內地 管理費收入相關資產管理規模組成 * 資料截至2023年12月31日 附註： 1. 基於2023年12月31日之外幣匯率。 2. 管理費收入相關資產管理規模不包括聯營公司的資產管理規模及槓桿未催繳資本。 3. 總資產管理規模包括聯營公司呈報的資產管理規模，以及在槓桿基礎上假設私募基金及投資公司未催繳資本承擔之價值。 4. 不包括聯營公司。 28% 上市房地產投資信託基金 9% 信貸 44% 私營物流 新經濟 53% 1% 基礎設施及數據中心 18% 傳統房地產基金 按行業劃分 21% 印度／東南亞／泛亞太區 18% 澳大利亞／新西蘭 19% 日本／韓國 9% 香港 16% 美國／歐洲 按地區劃分 17% 中國內地 28% 上市房地產投資信託基金 33% 私募核心基金 30% 開發基金 9% 其他基金 永久 + 核心信託基金 61% 按基金 種類劃分 130億美元 管理費收入相關資產管理規模 美國╱歐洲
ESR Group Limited 年報2023 5 策略報告 策略報告 財務報表 新經濟 另類投資 房地產投資信託基金 70億美元 管理費收入相關資產管理規模 香港 150億美元 管理費收入相關資產管理規模 日本及韓國 3億美元 管理費收入相關資產管理規模 泛亞太區 150億美元 管理費收入相關資產管理規模 澳大利亞及新西蘭 170億美元 管理費收入相關資產管理規模 印度、新加坡及東南亞
團結的力量 6 ESR的業務模式 ESR持份者 輕資產及可擴展的業務模式 投資者 ESR提供獨一無二的全面 一體化基金管理及開發 平台，為投資者打造獨 特的閉環解決方案生態 系統。 ESR是全球第四大上市房 地產投資管理公司，在 亞太區排行基金經理人 第一位1。 僱員 ESR的僱員與ESR一同成 長及發展，與投資者及 客戶建立長期合作夥伴 關係，乃發揮ESR最大發 展潛力不可或缺的一環。 ESR的全面一體化基金管 理及開發平台以及業務模 式在整個不動產價值鏈中 產生經常性收費，包括資 產管理費、開發費、收購 及出售費，以及獎勵費。 客戶 ESR持續打造及交付頂尖 的空間，為客戶提供一 體化解決方案，在創新 和可持續營運方面創下 新標準。 ESR是驅動新經濟發展的 領頭羊，為物流、數據中 心以及生命科學、高科 技產業等新興增長領域 提供優質及具規模的服 務。 社區 環境、社會及管治（「ESG」） 以及可持續發展是ESR業 務的核心。ESR堅信今天 所作的一切需要對社會 帶來正面的影響。 ESR的獨特平台遍佈主要 的亞太區市場，其中約 95%管理費收入2 源自亞 太區。ESR在各個經營市 場均備有強大的在地團 隊、優越的品牌溢價及 良好的持份者關係。 新經濟 另類投資 房地產投資信託基金 足跡遍佈全球，在亞太區地位卓越 在亞太區具有領先地位的不動產管理公司 由新經濟驅動 全面的投資方案 附註﹕ 1 基於2023年5月29日發佈的ANREV基金管理機構調查。 2 管理費收入指基金管理分部收益。
ESR Group Limited 年報2023 7 策略報告 策略報告 財務報表 獎項及嘉許 2023年PERE亞太地區基金經理指南：ESR集團 亞太地區領先私募股權房地產基金經理人第二位 香港綠色和可持續金融大獎2023 傑出綠色和可持續貸款發行機構（資產管理）—卓越遠見可持續發展掛鉤貸款績效指標：ESR香港 MIPIM ASIA大獎2023 「最佳城市更新專案」（銀獎）：ESR東扇島配送中心 3rd ABINC Awards Excellent：ESR尼崎配送中心及ESR南港配送中心二期 PCA Innovation & Excellence Awards 2023 Best Business or Industrial Park：LOGOS Heathwood Logistics Estate Real Estate Asia Awards 2023 Industrial Development of the Year: LOGOS Metrolink Logistics Hub The Economic Times Real Estate Conclave & Awards 2023 | WEST Best Industrial/Warehousing Project：ESR Chakan 2工業物流園 日本照明學會(IEIJ)照明普及賞2023 ESR橫濱幸浦配送中心一期及ESR弥富木曾岬町配送中心的KLÜBB Lounges 2023 Housing Digital Innovation Awards Most Innovative Finance Model: ARA Venn 企業卓越表現 可持續發展 優異產品 日本川崎市ESR東扇島配送中心一期
團結的力量 8 為持續長期增長作好準備 股東價值最大化的明確藍圖 簡化及精簡業務 • 透過出售傳統經濟分部及╱ 或經營利潤率較低的非核心 資產及業務（目標為7.5億美 元）簡化業務。 • 重新集中於覆蓋物流及數據 中心並產生最高回報的ESR核 心業務，以及新興增長業務， 例如生命科學及基礎建設（特 別是再生能源）。 • 擴大ESR的亞太區價值鏈新經 濟基金平台，包括開發基金、 核心╱核心增益基金及上市 房地產信託基金，以迎合多 元化的資金合作夥伴。 優化資產負債表 • 出售資產負債表資產至ESR所 管理公司以持續轉回資金，繼 而加強資產負債表並達致優化 資金架構。 • 即時集中於在2023財政年度完 成已公佈交易，包括推出中航 易商倉儲物流基礎設施REIT。 • 額外劃撥價值15至20億美元的 資產及投資，主要位處中國內 地、香港、日本及印度，並可 供隨時作減持及出售資產。 • 目標投放所得款項淨額超過20 億美元以降低本集團的資產 負債比率，使其達到介乎20至 30%的目標低位。 推動全面整合亞太區新經濟平台 的正面協同效益 • 完成兩大新經濟平台ESR及 LOGOS全面整合為亞太區單 一業務，由最頂尖的團隊管 理。 • ESR澳大利亞為第二大新經濟 房地產管理人，連同該市場 的最大開發儲備。 • 東南亞、數據中心及基建平 台的進一步增長商機。 • 進一步借助經整合業務以創 造額外收入機會並節省成本。 1 2 3 ESR Bringelly Road商業中心，悉尼，澳大利亞
ESR Group Limited 年報2023 9 策略報告 策略報告 財務報表 把握長期趨勢 ‧ 新經濟不動產的日持續增長 憑藉投資者對新經濟不動產的偏好及 替代方案的需求，即物流、數據中心、 高科技產業和生命科學，受利好結構 性長期趨勢推動，並由持續的數碼演 化和能源轉型支持。 ‧ 整合資產管理關係 隨著全球投資者在私募市場遇到融資 選擇減少及資本成本上升等不利環境， 彼等更傾向與少數大型管理公司鞏固 關係，並將更多資本配置到更小範圍 內的一些平台上，以期提高效率。 ‧ 加大亞太區不動產金融化 亞太區國家（例如中國、韓國和印度）的有 利新房地產投資信託基金法例，連同專業 管理及機構不動產的需求增長，加快亞太 區不動產的金融化。 ‧ ESG驅動締造長期價值 隨著ESG越趨重要以及全球回應氣候 變化的行動，更多資產經理人將資金 轉向可持續發展活動及產品，以將 ESG加入整體企業策略。 追求可持續收入增長和成本管 理策略 • 轉回資金至再投資於新增 及現有基金產品，以推動 經常性管理費收入增長及 資產管理規模。 • 持續追求嚴格成本控制策 略以達致強勁盈利及現金 流量。 • 增加盈利及現金流量以支 持更高分派或股份回購的 流動資金。 基金管理分部EBITDA增長 • 加大新經濟資產管理規模 及開發儲備，以及成立更 多永久核心投資公司以鎖 定基金管理分部EBITDA增 長。 4 5
附註： 1. 基於2023年12月31日止外幣匯率。 2. 管理費收入相關資產管理規模不包括聯營公司的資產管理規模及槓桿未催繳資本。 3. 總資產管理規模包括聯營公司呈報的資產管理規模，以及在槓桿基礎上假設私募基金及投資公司未催繳資本承擔之價值。 4. 基金管理EBITDA指基金管理分部業績，不包括分佔若干聯營公司的金融衍生資產公允價值。 5. 指EBITDA，其中不包括股份酬金開支、分佔若干聯營公司的投資物業及以公允價值計量且其變動計入損益的金融資產及金融衍生資產的公允價值，以及 非核心業務的減值虧損，而2022年亦不包括與ARA收購有關的交易成本。 6. 指PATMI，其中不包括與ARA收購產生的無形資產有關的攤銷（扣除稅項）、與ARA有關的股份酬金開支、分佔若干聯營公司的投資物業及以公允價值計 量且其變動計入損益的金融資產及金融衍生資產的公允價值，以及非核心業務的減值虧損，而於2022年亦不包括與ARA收購有關的交易成本。 7. 包括已於2023年9月29日派付的中期股息每股12.5港仙以及建議就截至2023年12月31日止年度派付末期股息每股12.5港仙。 8. 基於2024年3月20日收市價8.73港元。 5.79億美元 基金管理EBITDA4 8.85億美元 EBITDA5 按年減少23.1% 按年增加6.3% 810億美元 管理費收入 相關資產管理規模1、2 股息收益率 每股股息7 2.9%8 3.2美仙 按年增加2.0%╱ 按年增加8.9%， 不包括獎勵費 4.00億美元 PATMI6 按年減少38.8% 1,560億美元 總資產管理規模1、3 按年增加7.3% 10 團結的力量 財務摘要
附註﹕ 9. 管理費收入指基金管理分部收益。 10. 債務淨額乃以銀行貸款及其他借款扣除現金及銀行結餘而計算。 * EBITDA、經調整EBITDA及經調整PATMI並非國際財務報告準則計量指標。呈列該等計量指標乃由於本集團相信有關計量指標為確定本集團財務狀況及過 往提供投資回報能力的實用計量指標。EBITDA、經調整EBITDA及經調整PATMI及任何其他財務表現計量指標不應視為經營業務所得現金流量的替代計量 指標、流動資金的計量指標、淨利潤或根據國際財務報告準則所得本集團經營表現的任何其他計量指標的替代。EBITDA、經調整EBITDA及經調整PATMI 並非國際財務報告準則計量指標，因此無法與其他公司呈列的類似名稱計量指標互相比較。非國際財務報告準則計量指標的對賬載於第242頁。 資產負債表（百萬美元） 2019 財政年度 2020 財政年度 2021 財政年度 2022 財政年度 2023 財政年度 資產總值 6,352 7,687 9,338 16,199 16,191 現金及銀行結餘 884 1,515 1,638 1,807 1,002 銀行貸款及其他借款 2,571 3,295 4,248 5,497 5,980 債務淨額10 1,687 1,780 2,610 3,690 4,978 債務淨額／資產總值 26.6% 23.2% 27.9% 22.8% 30.7% 2020 財政年度 19 2019 財政年度 15 2021 財政年度 24 2022 財政年度 76 2023 財政年度 81 按年增加 6.3% 148 2020 財政年度 132 2019 財政年度 2021 財政年度 199 2022 財政年度 5684 2023 財政年度 5794 按年增加 2.0% 189 2020 財政年度 167 2019 財政年度 2021 財政年度 244 2022 財政年度 713 2023 財政年度 737 177 2020 財政年度 143 2019 財政年度 2021 財政年度 228 2022 財政年度 510 2023 財政年度 554 按年增加 3.3% 按年增加 8.8% 3年複合年 增長率： 62% 3年複合年 增長率： 58% 3年複合年 增長率： 57% 3年複合年 增長率： 46% 基金管理EBITDA （百萬美元） 管理費收入9（不包括獎勵費） （百萬美元） 管理費收入相關資產管理規模1、2 （十億美元） 管理費收入9 （百萬美元） ESR Group Limited 年報2023 11 策略報告 企業管治 財務報表
12 團結的力量 JEFFREY DAVID PERLMAN 主席 各位股東： 儘管在2023年充滿挑戰的宏觀經濟形勢下，因利息大 幅變動、持續通脹及地緣政治不利因素而面對有記錄 以來最艱難的集資環境，我們繼續有效駕馭複雜環境， 達成我們於年內的三項核心優先任務。這些任務包括： (i)加強我們在新經濟的市場領導地位，其中開發項目動 工及竣工分別超過60億美元及40億美元；(ii)透過近期 公佈出售ARA私募基金業務，進一步簡化及精簡業務； 及(iii)提升資產管理規模及基金管理EBITDA1，目前已佔 分部EBITDA近60%。 附註： 1. 基金管理EBITDA指基金管理分部業績，不包括分佔若干聯營公司的金融衍生資產公允價值。 2. 指EBITDA，不包括股份酬金開支、分佔若干聯營公司的投資物業、以公允價值計量且其變動計入損益的金融資產及金融衍生資產的公允 價值，以及非核心業務的減值虧損；及於2022年亦不包括與ARA收購有關的交易成本。 3. 指PATMI，不包括與ARA收購相關的無形資產攤銷（扣除稅項）、有關ARA的股份酬金開支、分佔若干聯營公司的投資物業、以公允價值計 量且其變動計入損益的金融資產及金融衍生資產的公允價值，以及非核心業務的減值虧損；及於2022年亦不包括與ARA收購相關的交易成本。 展望將來，我對我們把握新機會及推動長期可持續增長的 能力充滿信心。」 「 我很自豪地宣佈，2023財政年度的基金管理EBITDA1為 5.79億美元，按年增長2%，或倘扣除獎勵費則按年增 長8.9%。本集團的收益由2022財政年度的8.21億美元增 加6%至2023財政年度的8.71億美元。受利率環境大幅 變動導致各主要市場的公允價值收益下跌及利息成本 上升所影響，EBITDA2按年下跌23.1%至8.85億美元，而 PATMI3則按年下跌38.8%至4.00億美元，優於同儕。 在充滿挑戰的環境中穩健募資 我們在亞太區的一體化的基金管理及開發平台展現非 凡實力，管理費收入相關資產管理規模4、5及強大的營 主席致辭
ESR Group Limited 年報2023 13 策略報告 企業管治 財務報表 運基礎導致盈利上升。管理費收入相關資產管理規模 4、5按年增長6.3%至約810億美元，而總資產管理規模5、 6則增加7.3%至約1,560億美元。 憑藉我們的轉型優勢，基金管理EBITDA1目前佔ESR的 總分部EBITDA近60%，較2019年首次公開發售時上升 21%。 雖然集資環境持續兩年疲弱，ESR成功於2023財政年度 與資本合作夥伴合作集資75億美元。我們其中一個里 程碑式成就為在中國成立ESR歷來最大規模的人民幣收 益基金，總投資規模達人民幣100億元，種子物業組合 來自ESR的資產負債表。 2023財政年度其他主要集資承諾及措施包括進一步擴 大ESR數據中心基金（「ESR數據中心基金1」）規模至13.5 億美元，開發項目儲備達575兆瓦；及LOGOS的綠色數 據中心基金將投資於亞太區的量身訂造數據項目，已 確定的開發項目儲備達375兆瓦。 附註： 4. 管理費收入相關資產管理規模不包括聯營公司的資產管理規模及槓桿未催繳資本。 5. 基於2023年12月31日之外幣匯率。 6. 總資產管理規模包括聯營公司呈報的資產管理規模，以及在槓桿基礎上假設私募基金及投資公司未催繳資本承擔之價值。 我們的強大集資勢頭於2024年持續，在本年度首季度 成功集資約10億美元，包括在韓國成立首個永續開放 式物流核心基金，持有初步資產組合為七個高質甲級 物流倉庫，總值約20億美元。該成功進一步鞏固我們 的傑出往績，為ESR-KS發展基金1的投資者實現了超過 25%的淨內部收益率及3.5倍權益乘數。 在基金資產管理規模增長支持下，基金管理費收入增 長突出，自2020年以來按三年複合年增長率57%增長。 此外，我們的業務大幅擴展至亞太區更多地區，當中 佔比最高的三大地區為北亞（日本及韓國）、印度╱東 南亞以及澳洲及新西蘭，分別佔管理費收入的36%、 22%及21%。 中國江蘇富萊德昆山物流園三期
14 團結的力量 優化資產負債表 本集團集中於資產負債表，繼續進一步將資產負債表 中的資產轉移至我們管理的基金，尤其是於大中華地 區。我們即將完成總值約8億美元的已公佈交易，並擬 於未來十二個月內減持及出售資產負債表內的資產總 值15億美元至20億美元。 向ESR管理的公司的計劃出售以及已公佈非核心資產出 售將提升經常性管理費收益，預期將在中期內進一步 降低本集團的資產負債比率（即債務淨額佔資產總值）。 降低資產負債比率所節省的利息可用於潛在分派或未 來股份回購。 精簡業務 為配合我們在新經濟的發展重心，我們於2023年已識 別非核心資產出售7.50億美元，有助我們的資產負債表 優化工作。於2024年3月，我們公佈出售ARA私募基金 業務，達致一項重大里程碑，而其他非核心撤資亦有 序推進。 此外，本集團亦致力於本年度餘下期間進入整合LOGOS 的最後階段。成功整合將結合澳洲╱新西蘭業務，按 資產管理規模及未催繳資本調配計分別成為最大新經 濟發展商及第二大新經濟管理公司。此舉亦將以配套 基金及策略擴大數據中心。 迄今，ARA業務整合整體已創造3,500萬美元的成本協 同效應。全面整合的亞太區新經濟平台預期將於2024 財政年度及2025財政年度創造更多收益及成本協同效應。 致謝和展望 我衷心感謝董事會的寶貴支持及真知灼見，同時熱烈 歡迎最新的非執行董事Joanne McNamara。謹此感謝由 Stuart和Jeffrey領導的管理團隊，以及全體員工堅定不 移的承擔及辛勤工作，這對我們在本年度實現核心優 先任務起到重要作用。藉此機會，我亦希望向資本合 作夥伴、客戶和股東致謝，您們的信任及支持為我們 成功的基礎。 展望將來，我對我們把握新機會及推動長期可持續增 長的能力充滿信心。本集團有充足的待投資金，將於 資產價格更有利及開發項目回報更高時代表投資者動用。 作為全面一體化開發及基金管理平台，我們處於有利 位置，透過提供完整同類最佳的解決方案及產品平台 推動經常性管理費收入增長，為所有持份者帶來可持 續價值。 主席 JEFFREY DAVID PERLMAN 2024年3月21日
集團聯合創始人兼聯席首席執行官致辭 ESR Group Limited 年報2023 15 策略報告 企業管治 財務報表 ESR在2023年專注於執行，我們自豪地呈報基金管理業 務取得增長，全賴強勁經營業績、優質房地產、租賃往 績記錄及致力實踐環境、社會及管治的支持。 強勁經營業績加上穩健基礎 截至2023年12月31日止年度，新經濟資產的經營基礎依 然強勁，集團租賃面積達破紀錄的530萬平方米1。 新經濟在管資產組合貼近100%出租率，帶動多個主要 亞太區市場創出雙位數續租。我們在本年度取得佳績， 新經濟資產的物業組合出租率1、2達91%以上（98%，不 包括中國內地），租金增長率1、3約為8.2%（14.3%，不包 括中國內地）。 附註﹕ 1 僅限新經濟資產。不包括上市房地產投資信託基金及聯營公司。 2 僅限穩定新經濟資產。 3 按各個國家的資產管理規模加權。 澳大利亞及韓國的租金增長率達約19.5%的高位。此重 大升幅顯著緩解了兩個國家的資產資本化率擴張，惟 加權平均租約到期日較長的資產除外。就中國內地而 言，本集團進行嚴格挑選，近70%的穩定物業位於長江 三角地區及大灣區的主要經濟中心，這些地區的需求 分別受到可再生能源行業及跨境電子商務的頻繁活動 的推動。 此外，我們保持著交錯的租賃到期情況，加權平均租 約到期日為4.6年1 （按收入），超過920個客戶的多元化 客戶群遍佈於我們的新經濟資產組合。 重大新經濟開發項目支持未來盈利增長 為推動未來管理費及開發利潤，我們開發儲備的建築 面積超過2,450萬平方米，包括約700萬平方米的大規模 土地儲備作未來開發之用。面對宏觀挑戰，我們仍專 STUART GIBSON 與沈晉初 集團聯合創始人兼聯席首席執行官 提升投資者價值仍舊是我們的重要事項之一， 我們對亞太區的新經濟資產需求保持樂觀， 將持續受惠於長期結構性有利因素 「 」
在坎城舉行的2024年全球 MIPIM 大獎得主：ESR東扇島配送中心 16 團結的力量 注於持續開發並交付大規模的高價值項目。開發項目 穩健進行，本年度的動工及竣工項目分別達63億美元 及42億美元。 我們在亞太區的業務穩健且多元化。由於我們大大放 緩中國內地新開發項目的步伐，故本年度動工項目中 僅2%位於當地。開發項目竣工的61%主要位於澳大利 亞、日本、韓國，30%位於中國內地。同樣地，就在建 開發項目而言，52%位於日本、韓國及澳大利亞╱新西 蘭，26%位於印度╱東南亞及香港，而數據中心佔總數 的13%。 數據中心業務為增長的主要驅動力，預期對集團的貢 獻將會持續上升，佔本年度開發項目動工的24%。完成 首個13.5億美元ESR數據中心基金1在亞太區的第一批8 所設施後，數據中心容量將為575兆瓦。此外，我們的 土地及項目儲備將貢獻容量超過1吉瓦。 除數據中心外，我們亦藉此機會重點介紹一些即將推 出的標誌性項目，它們將為市場樹立新標桿。附屬公 司LOGOS正在開發澳大利亞最大規模的多式聯運物流 區 — 莫雷班克(Moorebank)多式聯運區，項目價值42 億 澳元，佔地243公頃，將提供頂級供應鏈優勢、倉庫及 連接未來州際╱州內鐵路線。我們正在日本開發價值 15億美元的多階段物流園區ESR Kawanishi Distribution and Techno Park，項目佔地500,000平方米，乃最大規 模及最重要的城市重新規劃用途項目之一，以配合 日本在電子商務的持續擴張。我們正在韓國大釜山地 區開發價值8億美元的物流園區釜山新港，項目面積 685,475平方米，該地區是韓國最大的貨櫃碼頭，按吞 吐量計為世界第六大港口。作為東南亞發展計劃的一 部分，我們正在泰國建設ESR亞洲素萬那普工業園，並 已動工興建Advanced Energy （於納斯達克上市）位於ESR 亞洲林查班工業園區內的旗艦廠房開發項目。
ESR Group Limited 年報2023 17 策略報告 企業管治 財務報表 穩健的資本狀況持續創造價值 透過積極主動的資本管理策略，我們維持穩健的資本 和充足流動性，現金及可提取融資總額達25億美元。 我們於本年度透過多項措施成功實現本集團資金來源 多元化，包括從多家海外銀行取得有擔保12億美元多 幣種循環信貸額度、發行300億日圓的固定利率票據以 及一系列七項可持續發展相關貸款。此外，待2023年已 公佈的交易完成，所得款項將計入債務償還，預期中 期資產負債比率將有所降低，達到目標資產負債比率 20 至 30%的低水平。 塑造可持續未來 符合我們面向可持續未來的空間及投資方案的宗旨， 我們已在ESG框架下的三大關鍵支柱 — 「為持份者建立 一個安全、具支援及包容性的以人為本環境」、「開發 及維護可持續且高效的物業組合」及「提供卓越的企業 績效、達至持續平衡增長」方面取得重大進展。 為締造更包容和公平的工作場所，截至2023年底，我們 的女性代表比例增至約45.4%。在本集團層面，我們持 續在三個重點領域下實際社區投資：「加強社會韌性、 健康與福祉」、「促進教育及提高技能」及「保護環境」。 在環境方面，作為集中開發及維持可持續發展及高效 建築的一部分，我們已安裝合共112兆瓦屋頂太陽能發 電裝機規模以及809個電車充電站。此外，我們與租戶 等建立合作夥伴關係，共同轉型邁向低碳未來。已竣 工直接管理資產組合中超過42%已取得可持續發展建築 認證及評級，包括LEED、WELL及NABERS 。 我們致力維持最高水平的企業管治標準，確保所有營 運的問責制、透明度、公平性和誠信度。ESG承諾進一 步增強我們在可持續融資領域的領導地位，我們已取 得七項價值約40億美元的可持續發展相關貸款。我們 在ESG披露實踐方面持續備受認可，並在多個ESG基準 及全球評級（如GRESB、MSCI、Sustainalytics及ISS）中 獲得傑出的排名。 我們在日本的開發項目ESR東扇島配送中心是實踐此 方針的實例之一，該項目在最近舉行的2024年全球 MIPIM大獎評選中榮獲「最佳工業及物流項目」及「評 審團特別獎」，成為唯一的亞洲得獎者。ESR東扇島 配送中心具備可持續發展特點，包括地震底座隔離結 構、2.5兆瓦太陽能自耗裝置、以人為本的設施，例如 BARNKLÜBB，為僱員提供免費日間托兒服務。 展望未來 提升投資價值仍然是我們的優先要務之一，我們對亞 太區的新經濟資產需求保持樂觀，將持續受惠於長期 結構性有利因素、受電子商務持續發展帶動、人工智 能及生活科學技術發展，以及隨著能源轉型動能增強， 推動再生能源發展。 我們有明確且堅定的持續發展之路，包括在各方面推 進業務轉型及精簡優先事項以釋放價值。就營運方面 而言，我們預期在澳大利亞、日本及韓國等主要營運 市場的需求及供應將支持2024年的高出租率及租金增 長。此外，我們的優先事項包括實現管理費收入相關 資產管理規模及基金管理收益的可持續增長。我們對 2024年下半年投放239億美元待投資金額（其中超過130 億美元投放於新經濟）抱持審慎樂觀態度，特別是ESR 數據中心及東南亞平台的增長機會。 在不斷轉變的外部環境下，我們預期資產負債表將維 持資本充足，並計劃以撤資策略進一步降低資產負債 比例。由於我們預期2024財政年度債務減少及有望降 低基準利率，利率開支將按年減少，我們亦將對部分 現有債務進行再融資，以更長期固定利率達致更平衡 的定息及浮息債務組合。此舉將令我們更有效支持資 產管理規模的長期增長。 我們藉此機會感謝投資者及客戶的信任及支持，感謝 董事會的願景和指導，感謝管理團隊及僱員的竭誠付 出和承擔，以持續鞏固ESR在亞太區新經濟的領導地位。 集團聯合創始人兼聯席首席執行官 STUART GIBSON與沈晉初 2024年3月21日
團結的力量 18 年度回顧 6月 ESR中國的ESR瀋陽華隆電商產業園（全部租予京東使 用）、ESR成都青白江冷鏈工業園及ESR蘇州張家港高端 製造及供應鏈產業園落成。 ESR中國位於五象新區的ESR南寧五象電商物流園落成，五 象新區為發展中的核心物流重地，廣受電子商務及第三方 物流公司歡迎。 ESR日本完成ESR加須配送中心二期的建築工程，並迎來日 本十大運輸及物流公司之一作為其首名租戶。 ESR Kendall Square全面預租韓國平澤物流園的落成完工。 7月 ESR印度透過於持續擴張的電動車生產市場薩納恩德收購 38英畝具備100萬平方呎開發潛力的地塊，拓展其於古吉 拉特邦的業務版圖。 ESR日本已建成日本最高的物流設施 — 位於東京都市圈 的九層高東扇島配送中心。 4月 2月 ESR日本在大東京內建造的ESR橫濱幸浦配送中心二期已 經竣工，ESR橫濱幸浦物流園二期總體規劃達750,000平方 米，落成後為日本及亞太區按價值計最大規模的物流園。 ESR Kendall Square興建的黔丹物流園落成，為坐落於韓 國金浦市場黃金地段的地標，佔地150,000平方米的甲級 物流綜合大樓。 3月 ESR中國完成其位於中國ESR瀋陽易北物流園區的屋頂太 陽能項目，為瀋陽電網供應可再生能源，更為租戶及當 地社區提供替代綠色電源。 ESR獲香港聯合交易所有限公司批准中航易商倉儲物流基 礎設施REIT於上海證券交易所的建議潛在上市。 ARA與SMFL MIRAI Partners Company, Limited及Kenedix, Inc.合作，共同投資位於新加坡的第二項物業Lazada One，該物業為綠色建築標誌鉑金級認證的商業大樓。 ESR透過其於越南領先的物流及工業企業 — BW Industrial 的戰略持股，加速擴張至高增長市場。 1月 8月 ESR在香港獲批首筆總值 16 億港元的可持續發展表現掛鉤 貸款，把現有工廈改造為ESR 香港數據中心1 ESR日本的ESR Kawanishi Distribution and Techno Park項目 動工，該項目將成為日本最大的配送樞紐，總建築面積約 為750,000平方米。 ESR中國位於蘇州市內太倉的ESR太倉東又悅產業園落成， 太倉為國家級經濟開發區及省級高新技術開發區的所在地。 ESR成立了其在中國市場中迄今為止規模最大的人民幣核 心基金，總投資規模約為人民幣100億元。 5月 ESR藉由開設泰國辦事處將業務拓展至泰國，並正在林查 班洛加納工業園及素萬那普亞洲工業園內分別開發物流工 業園。 ESR宣佈與印尼投資局(Indonesia Investment Authority)及 MC Urban Development Indonesia建立戰略合作夥伴關係， 在印尼投資現代化倉庫設施開發項目，為ESR在該國開展 基金及投資管理業務掀開序幕。 韓國黔丹新城黔丹物流園
ESR Group Limited 年報2023 19 策略報告 策略報告 財務報表 物業 人才 合作夥伴 資本管理 可持續發展 不動產投資信託基金 最新市況 ESR泰國動工興建Advanced Energy （於納斯達克上市）位於 ESR亞洲林查班工業園區內的旗艦廠房開發項目。 ESR印度藉由收購印度新興倉儲地區內58英畝土地開發 ESR那格浦爾物流園二期，順利將業務版圖擴張至那格浦 爾。 ESR籌募額外第三方股權，以興建ESR橫濱幸浦配送中心最 後一期，該配送中心為大東京內佔地650,000平方米的地標。 10月 9月 ESR澳洲與Solar Bay成立澳洲首家可再生能源合夥企業， 擬於未來十年投資最多5億澳元興建可再生能源的基礎設 施。 ESR中國旗下坐落於上海的ESR青浦雨潤物流園第一期竣 工，佔地約344,840平方米，為中國最大規模的開發項目， 可為租戶提供一站式的乾庫和冷庫解決方案。 ESR印尼的ESR卡拉旺物流園一期建築項目施工，該項目 為印尼卡拉旺首項甲級設施。 ESR印度為開發ESR克塔克物流園而收購位於克塔完的57 英畝土地後，順利將業務拓展至奧里薩邦，該物流園為區 內唯一符合甲級規格的機構級設施。 ESR在日本的核心合資經營企業獲批590億日圓的信託資 產抵押貸款。 ESR 集團夥拍華懋集團為香港最大型和最先進凍倉及物流 中心（葵涌凍倉儲存及物流中心）舉行動土禮。 公司摘要 ESR獲株式会社日本格付研究所（「JCR」）首次評為「AA-」投 資評級，展望穩定。 ESR首次發行300億日圓債券，JCR信貸評級為「AA- ╱展望 穩定」。 ESR披露其ESG 2030發展藍圖，重申對加快長期可持續增 長的承諾。 ESR榮獲2023年全球房地產可持續標準評級（「GRESB」）的 最高認可，該評級為全球領先的房地產及基建項目投資的 環境、社會及管治標準。 ESR通過委任Josh Daitch先生及Matthew Lawson先生分別擔 任集團首席投資官及集團首席運營官，提升高級管理團隊 的實力。 ESR任命牛津地產集團執行副總裁兼歐洲主管Joanne McNamara女士擔任本集團董事會的非執行董事，自2024 年1月1日起生效。 11月 ESR與華懋集團簽訂香港首筆用以發展物流中心項目的綠 色貸款，總額達 88 億港元，該貸款將用於建設葵涌凍倉儲 存及物流中心。 ESR中國位於中國河北省廊坊市廣陽經濟開發區的ESR廊 坊百醫物流園的建築工程竣工。 ESR日本位於大阪都市圈內的ESR伊丹配送中心開發項目 施工。 12月 ESR Kendall Square完成出售一山配送中心，該配送中心位 處韓國高陽市，為全面出租的數據及物流中心。 中航易商倉儲物流基礎設施 REIT 的上市申請獲中國證券監 督管理委員會及上海證券交易所正式受理。 ESR以韓國產業銀行授出的147億韓圜資金，為ESR Kendall Square信託的七項資產安裝及運營超過13兆瓦的太陽能發 電能力，從而涉足韓國的可再生能源市場。 ESR Japan Income Fund從ESR管理的發展基金提取164億日圓 完成在名古屋的首次收購。 ESR及BW宣佈戰略性佈局於越南海防市庭武 — 沙海經濟區 的現成工業設施奠基。 ESR中國位於中國長三角地區中心的ESR 吳江汾湖現代服務 示範園區的建築工程已竣工。 中國上海ESR青浦雨潤物流園
20 成就卓越基金管理 及營運韌性 中國蘇州ESR吳江汾湖現代服務示範園區
21 持續增長 810億美元 管理費收入相關資產管理規模1 發展項目儲備 141億美元 在建開發項目 物業組合出租率2、3高企 91%/98% 資本增長強勁 75億美元 24項新設╱增資基金╱授權 租賃往績 530萬平方米 出租空間2 待投資金額 239億美元 135億美元新經濟 基金管理穩定增長 多元新經濟發展規模 新經濟營運表現強韌 穩健發展業務 63億美元 及 42億美元 開發項目動工 開發項目竣工 物業組合 中國境外物業組合 附註： 1. 管理費收入相關資產管理規模不包括聯營公司的資產管理規模及槓桿未催繳資本。基於2023年12月31日的外幣匯率。 2. 僅限新經濟資產，但不包括上市房地產投資信託基金及聯營公司。 3. 僅限穩定新經濟資產。 4. 按資產管理規模加權。 正向加權平均租金增長率2、4 +8.2%/+14.3% 物業組合 中國境外物業組合
韓國京畿道Opo A、B、C物流園區 營業回顧 22 團結的力量 新經濟領域的基金管理平台 ESR集團在亞太區具備優質兼多元化的在管資產組合， 於2023年12月31日的管理費收入相關資產管理規模1價 值約達810億美元。本集團秉持其專注發展新經濟不動 產的策略，除工業及物流房地產外，亦包括數據中心 及基礎設施等新興增長領域。ESR集團銳意在所有主要 亞太區市場建立領導地位。該市場合共貢獻本集團管 理費收入2約95%。ESR集團的業務發展，全賴兼具開發 綠地及棕地、租賃、設施管理、物業及資產管理以及投 資管理實力且經驗豐富的實地團隊。本集團於營運所 在市場上已打造強勁的品牌聲譽，並與各個市場的主 要持份者建立穩健的在地及國際關係。 按地區劃分的管理費收入2* 36% 日本及韓國 22% 印度及東南亞 6% 美國╱歐洲 21% 澳大利亞╱新西蘭 5% 香港 11% 中國內地 7.37億美元 本集團專注發展其穩健及可預測的盈利基礎，迄今為 止，長期核心和永久投資公司的管理費收入相關資產 管理規模已超逾60%，此乃部分由成立或發展上市房地 產信託基金及新永久核心投資公司（尤如本集團於地區 內各種市場所成立者）所致。隨著ESR不斷積極尋求該 等基金及房地產信託基金的有機增長及無機增長，預 計此部分的盈利將會增加。 附註﹕ 1. 管理費收入相關資產管理規模不包括聯營公司的資產管理規模及槓桿未催繳資本。基於2023年12月31日的外幣匯率。 2. 管理費收入指基金管理分部收益。 * 百分比未必相等於總和 財政年度結束後，ESR於2024年2月宣佈於韓國推出首 個永續開放式物流核心基金，為ESR-KS開發基金1投資 者實現超過25%的淨內部回報率(IRR)。首次推出韓國核 心基金可補足ESR韓國的產品組合及基金架構，其目前 包括發展基金、核心增益╱增值基金及上市房地產信 託基金等全套投資工具。本集團著重於ESR營運所在的 其他主要市場上複製此同類的閉環生態系統。 在充滿挑戰的環境中穩健集資 儘管亞太區內的集資環境不景氣，ESR集團於2023財政 年度依然成功籌募75億美元的資金。其中，27億美元由 新經濟驅動，使本集團的新經濟待投資金額增至約135 億美元。本集團正積極為亞太區基礎設施基金以及ESR 數據中心基金1作資金部署，最終集資金額達13.5億美 元。 於2023財政年度，ESR集團通過24個新設或增資基金及 授權集資，同時新增11名策略性資本合作夥伴以使其 投資者基礎更為多樣化。隨著中產階級逐漸擴張、可 支配收入持續增長、電子商務不斷發展以及ESR對目標 產業數據的需求日益增加等結構性長期趨勢的形成， 投資者會繼續致力將資金分配到亞太區新經濟不動產。 為應對投資者需求不斷變化，本集團成功將中國內地 的發展重心轉為境內人民幣資金來源，並於2023年下 半年完成募集規模達人民幣100億元的中國收益基金， 本集團最大規模的人民幣收益基金，種子物業組合來 自ESR集團的資產負債表。
ESR Group Limited 年報2023 23 策略報告 企業管治 財務報表 2023財政年度籌集資金 基金類別 地區 籌集資金 （百萬美元） 開發 亞太區數據中心 1,133 東南亞 192 澳大利亞 140 中國內地 94 韓國 24 小計 1,583 核心 中國內地 737 韓國及日本 185 泛亞太區 100 東南亞 19 美國、英國及歐洲 522 小計 1,563 信貸 歐洲╱韓國 4,340 總計 7,486 業務轉型及簡化 ESR集團著重透過精簡業務落成業務轉型及簡化，以便 將發展重心投放於新經濟不動產的管理，多項持續進 行計劃包括出售ESR集團資產負債表上更多資產予ESR 管理的公司（包括中航易商倉儲物流基礎設施REIT在上 海證券交易所上市）、出售非核心資產及不符合其新經 濟發展重心的業務，以及完成各類業務合併後實現的 成本協同效應。 按分部劃分於聯營合資企業（「聯營合資企業」）的投資 截至2023年12月31日 71% 新經濟 29% 傳統經濟 34億美元 按地區劃分於聯營合資企業（新經濟分部）的投資 26% 中國內地 22% 印度及東南亞 22% 澳大利亞 13% 香港 17% 韓國 24億美元 資產負債表優化方面，中國內地依然是ESR集團的重 點關注地區。本集團同心協力完成去年公佈價值8億美 元的交易，其中包括推出中航易商倉儲物流基礎設施 REIT。出售資產負債表上的資產予一間本地保險公司 部分已經完成，目標於2024年完成餘下交易及推出中 航易商倉儲物流基礎設施REIT。除此之外，管理層亦已 額外劃撥價值達15至20億美元，主要位處中國內地、香 港、日本及印度，並可供隨時作資產減持或進一步出 售的資產。來自所有該等資產出售活動的所得款項淨 額合共超過20億美元，規模龐大。該等計劃出售活動 以及已公佈非核心資產出售預期將在中期內降低本集 團的資產負債比率，使其達到本集團介乎20至30%的目 標資產負債比率之低位。 截至2023年12月31日，ESR資產負債表上持有的投資物 業總值達32億美元，佔2023年12月31日整個物業組合的 總資產管理規模約2.1%。鑒於本集團於過去幾年對優 化其資產負債表採取審慎策略，價值140億美元的在建 開發項目中在資產負債表上僅約佔4%。有關ESR資產 負債表上投資物業的詳情，請參閱第27及28頁的「物業 組合」。 投資物業 截至2023年12月31日 61% 已完成 39% 在建 32億美元 為配合精簡業務的發展重心，ESR已於2024年3月11日 公佈出售ARA私募基金（「APF」）平台3。出售ARA私募基 金的所得款項淨額將約為2.9億美元，並有助ESR在發展 其新經濟核心業務的同時再次達致資債平衡，亦標誌 著ESR集團首次簽署及公佈資產出售，目標為7.5億美元 的非核心出售事項，而其他出售程序亦已經展開或正 處於計劃階段。 此外，LOGOS全面整合的進展亦相當順利，整合後的平 台能夠充分善用規模經濟效益及兩支頂級管理團隊的 技能。經整合業務會是澳大利亞的第二大業務，擁有 該市場上最大的開發儲備，與東南亞主要市場的業務 合併後，可為ESR投資者提供彼等一直於此等發展迅速 地區所尋求的新經濟資產規模。 附註： 3 指日期為2024年3月11日，內容有關「須予披露交易 — 有關出售ARA私募基金業務」的公告。
24 團結的力量 頂級資產組合 本集團新經濟資產的經營基礎依然強勁，本集團於 2023年創紀錄出租了530萬平方米的空間4。此外，於 2023年12月31日，在加權平均租金增長率4、6強勁，約達 8.2%（14.3%，不包括中國內地）的情況下，本集團新經 濟資產的物業組合出租率4、5仍維持在91%以上（98%， 不包括中國內地）。澳大利亞及韓國的租賃租金增長率 最高，全年約達19.5%。此顯著緩解了澳大利亞及韓國 資產資本化率的擴張，惟加權平均租約到期日較長的 資產除外。此外，本集團在中國進行嚴格挑選，近70% 的穩定物業位於長江三角地區及大灣區的主要經濟中 心，這些地區的需求分別受到可再生能源行業及跨境 電子商務的活躍活動的推動。 附註： 4. 僅限新經濟資產，但不包括上市房地產投資信託基金及聯營公司。 5. 僅限穩定新經濟資產。 6. 按資產管理規模加權。 7. 基於2023年的收益。 ESR的新經濟資產在功能及可持續實踐方面乃按嚴格標 準打造，一直備受客戶及同類資本合作夥伴的青睞。 此乃可藉由ESR的多元客戶群佐證，客戶群超逾920， 其中佔65%的客戶於新經濟相關領域經營業務，如電子 商務及第三方物流供應商等。十大客戶為彼等各自所 屬產業內公認的領先企業，約佔2023財政年度租金收 入約25%。 ESR的租約到期日狀況依然分佈平均，加權平均租約到 期日按收入及面積劃分分別為4.6年及4.4年，屬合理範 圍。 中國內地 韓國 日本 澳大利亞╱ 新西蘭 東南亞 印度 出租率4、5(%) 82 97 98 99 96 97 加權平均租金增長率4、6(%) –3.0 19.5 2.9 19.4 2.5 23.4 物業組合租賃指標4 （百萬平方米） 2022財政年度 2023財政年度 續期 1.3 1.2 新租約 3.3 4.1 租賃總面積 4.6 5.3 按收益劃分的十大全球新經濟客戶 (%) 8.7% 4.8% 1.8% 1.7% 1.6% 1.4% 1.4% 1.3% 1.3% 1.2% 分佈平均的租約到期情況4 1% 1% 1% 0.1% 1% 1% 15% 13% 13% 10% 13% 31% 2024年 2025年 2025年 2026年 2027年 2028年及以後 資產負債表上持有的資產 基金和投資公司中持有的資產 （按面積劃分）
ESR Group Limited 年報2023 25 策略報告 企業管治 財務報表 重大亞太區開發項目 即使在高息、資金成本上漲及建築成本上升的環境下， 2023財政年度的開發活動穩步推進。2023財政年度的 開發項目動工及開發項目竣工金額分別為63億美元及 42億美元。ESR的開發項目仍然維持多元化，大部分項 目遍佈日本、韓國、澳大利亞及新西蘭。 開發項目動工的76%為位於香港、澳大利亞及新西蘭的 數據中心項目，僅2%為位於中國的開發項目動工。就 開發項目竣工而言，61%主要位於澳大利亞、日本及韓 國，30%位於中國。因應當前市況，ESR已大幅減少位 於中國的新開發活動。本集團擬於土地收購方面維持 此方向，戰略集中於具有韌性的長江三角地區及大灣 區子市場。 就本集團的新經濟開發分部而言，預期於2023財政年 底至2026財政年度，ESR的竣工在建項目將達87億美 元，確保具備強勁儲備以產生持續上升的開發費收入。 此外，儘管亞太區的建築成本普遍上升，ESR新經濟組 合的成本收益率穩定維持於6.3%，而開發利潤率維持 強勁，超出30%。 在建開發項目遍佈多個地區，數據中心佔比日重 26% 日本及韓國 26% 澳大利亞╱新西蘭 5% 中國內地 14% 印度及東南亞 12% 香港 13% 數據中心 3% 中國內地（資產負債表） 1% 印度及東南亞（資產負債表） 141 億美元 開發項目概要 動工項目 竣工項目 在建項目 （十億美元） （十億美元） （十億美元） 日本及韓國 0.9 1.8 3.7 澳大利亞╱新西蘭 1.6 0.8 3.7 印度及東南亞 0.5 0.4 2.1 數據中心 1.5 — 1.8 香港 1.7 — 1.7 中國內地 0.1 1.2 1.1 總計 6.3 4.2 14.1 總建築面積（百萬平方米） 2.6 3.2 9.7 澳大利亞悉尼Moorebank Logistics Park
26 團結的力量 新增長支柱：數據中心 本集團集中於新經濟分部，並視數據中心為關鍵戰略 支柱。數據中心現時分別佔ESR開發項目動工及在建開 發項目的24%及13%。本集團的戰略定位為透過擴大數 據中心在亞太區的佔有率，捉緊不斷增加的數據需求。 於2023財政年度，ESR持續實施數據中心戰略，將ESR 數據中心基金1的規模增至資本化總額13.5億美元，使 之成為亞太區最大的指定數據中心投資工具。 合共560兆瓦的八個項目中的四個主要項目已動工，包 括位於日本的Cosmosquare OS1數據中心、位於韓國的 Bupyeong KR1數據中心、位於大阪的Keihanna OS4數據 中心及位於香港數據中心1，而位於孟買的Rabale MU1 數據中心將於2024年動工。 展望未來，ESR的目標為於亞太區主要城市，例如東 京、大阪、上海、北京、韓國及悉尼交付10億瓦特的項 目儲備，足以應付不同開發模型，由數據中心基礎設 施至具備操作員及超級數據中心的合資經營企業。 ESR數據中心的競爭優勢 多模型營運平台 將靈活度及輸出 最大化，並捉緊增 長、規模及多元化 規模 致力集中於數據 中心的國內團隊， 由其中一家亞洲 最大的房地產管 理公司提供支援 設計及效率 與本地設計師合 作，為合作夥伴及 終端客戶提供高 效及本地化的解 決方案 創新 設計及建設下一輪 人工智能發展及 地區性雲端擴展 ESG的領先策略 身為行業領先的 環保先驅，為客戶 及地球提供最佳 的解決方案 日本大阪Cosmosquare OS1數據中心（於2025年5月投入服務）
物業組合 ESR Group Limited 年報2023 27 策略報告 企業管治 財務報表 資產負債表持有的主要投資物業 於2023年12月31日 城市 項目名稱 狀況 建築面積 （平方米） 年期 租賃 到期日 ESR 持有的 權益 種類 中國內地 汾湖 蘇州易豪倉儲服務有限公司江蘇省蘇州市吳江區黎 裡鎮汾湖大道558號 已竣工 221,689 租賃業權 2070年 100% 物流設施 嘉興 海寧海易智能裝備有限公司浙江省海寧市海寧經濟 開發區安正時尚北側、海寧大道東側 已竣工 105,390 租賃業權 2069年 100% 物流設施 吉林 吉林易嶺倉儲服務有限公司吉林省公主嶺大嶺汽車 物流園富民大街以南 已竣工 94,412 租賃業權 2068年 100% 物流設施 崑山 江蘇富萊德倉儲有限公司一期江蘇省崑山市花橋鎮 新生路718及818號 已竣工 135,081 租賃業權 2054年 100% 物流設施 崑山 江蘇富萊德倉儲有限公司二期江蘇省崑山市花橋鎮 逢善路516號 已竣工 85,674 租賃業權 2056年 100% 物流設施 崑山 江蘇富萊德倉儲有限公司三期江蘇省崑山市花橋鎮 蓬青路369號 已竣工 206,418 租賃業權 2056年 100% 物流設施 廊坊 廊坊唯度國際物流有限公司河北省廊坊市經濟技術 開發區鳳舞道14號 已竣工 71,687 租賃業權 2061年 100% 物流設施 廊坊 廊坊市易智衡嘉科技有限公司河北省廊坊市高新技 術產業開發區春和路437號 已竣工 81,950 租賃業權 2069年 100% 物流設施 廊坊 廊坊市弘科房地產開發有限公司河北省廊坊市龍河 高新技術產業開發區雲棲大道29號 已竣工 34,475 租賃業權 2067年 100% 物流設施 廊坊 廊坊益司科技有限公司河北省廊坊市高新技術產業 開發區景明道158號 已竣工 72,456 租賃業權 2063年 100% 物流設施 廊坊 廊坊春暉環保建材有限公司河北省廊坊市經濟技術 開發區耀華道6號 已竣工 48,622 租賃業權 2053年 100% 物流設施 上海 上海江南船艇製造有限公司上海市奉賢區柘林鎮11街 坊4/9丘 已竣工 35,533 租賃業權 2058年 100% 物流設施 蘇州 蘇州易相精密機械有限公司（一期）江蘇省蘇州市相 城經濟技術開發區永昌路28號 已竣工 189,552 租賃業權 2060年 100% 物流設施 上海 上海環綠實業有限公司上海市浦東新區張江鎮蔡倫 路103號 已竣工 8,940 租賃業權 2053年 100% 商業園區 上海 上海雨潤肉食品有限公司（一期）上海市青浦區白鶴 鎮白石公路2989號 已竣工 345,508 租賃業權 2056年 70% 物流設施 惠州 惠州弘運倉儲有限公司廣東省惠州市仲愷高新區陳 江街道 已竣工 105,751 租賃業權 2071年 60% 物流設施 汾湖 蘇州易商全盛倉儲服務有限公司江蘇省蘇州市吳江 區黎裡鎮聯秋路東側、大同路北側 已竣工 29,289 租賃業權 2069年 55% 物流設施
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