ESR Interim Report 2020 (CN)

管理層討論及分析 業務回顧 於截至 2020 年 6 月 30 日止六個月內（「 2020 年上半年 」），本集 團的三大業務支柱－投資、基金管理和開發－繼續表現穩健並 達成數項關鍵成就，造就驕人增長。 在新冠肺炎疫情期間， ESR 憑藉穩健的經營業績、嚴謹的資本 管理和第三方投資公司的穩健集資能力，展現其極具韌勁的業 務模式的優勢。我們自豪的是，旗下團隊一直致力支持持份 者，並為推動本集團在各個業務分部和地區加速發展的勢頭和 表現作出貢獻。事實上，於 2020 年上半年，本集團在租賃、集 資及開發項目完成各方面均取得破紀錄的佳績，本集團對此尤 其引以為傲。 本公司擁有人應佔淨利潤（「 PATMI 」）由 2019 年上半年的 76.0 百萬美元增長 75.1% 至 2020 年上半年的 133.0 百萬美 元； EBITDA 由 2019 年上半年的 211.6 百萬美元增長 27.3% 至 2020 年上半年的 269.4 百萬美元。我們擁有強健而資本充裕的 資產負債表，截至 2020 年 6 月，我們擁有 946.6 百萬美元的現 金，按債務淨額佔資產總值計算的資產負債比率為 28.6% 。 本集團的資產管理規模由 2019 年 6 月的 202 億美元強勁增長 63 億美元或 31.1% 至 2020 年 6 月的 265 億美元，此乃得力於 2020 年上半年在中國、韓國和澳大利亞成立的新基金。在中國，我 們與 GIC 1 成立 500 百萬美元的合資經營企業，亦與宏利成立核 心基金合資經營企業，以投資中國物流房地產。隨後，我們與 GIC 成立 ESR Australia Logistics Partnership （「 EALP 」），其 為一個新的澳大利亞核心增益基金，股本承諾高達 416 百萬美 元。 2020 年 4 月， ESR 聯袂 APG 和 CPP Investments 在韓國推出 第二個開發基金，股本承諾高達 10 億美元。日本方面，我們與 AXA 進行 257 百萬美元的合資經營企業項目。 以建築面積計算，我們於六個市場的建築面積由 2019 年 6 月的 15.3 百萬平方米增長 22.4% 至 2020 年 6 月的 18.7 百萬平方米。於 2020 年 6 月 30 日，本集團在旗下市場另有約 7.2 百萬平方米建築 面積已簽訂諒解備忘錄的開發項目儲備，並擁有優質租戶群。 開發需求持續增長，而本集團於 2020 年上半年的開發項目動 工已達 8 億美元而開發項目竣工則達 22 億美元。這些開發項目 許多也是業內規模最大、規格最先進的地標項目。本集團沿用 輕資產模式，繼續利用第三方資本為我們的基金及投資公司下 的開發項目提供資金。於 2020 年 6 月 30 日，資產管理規模中的 89% 為第三方基金及不動產投資信託基金。 附註： 1 GIC 為於 1981 年成立以管理新加坡的外匯儲備之環球投資公司。 2 世邦魏理仕亞洲區研究部－亞太區房地產市場展望 2020 年中期回顧。 於 2020 年上半年，集團旗下各市場的電子商務、冷凍鏈及製造 業的新客戶及現有客戶對優質物流空間的需求增加，本集團出 租 0.9 百萬平方米的空間（代表超過 100 項租賃）。儘管新冠肺 炎疫情令市場環境充滿挑戰，但本集團的整個組合仍維持 91% 的高出租率。電子商務和第三方物流企業（其主要支持電子 商務）仍然是需求的主要原動力，佔 ESR 租戶組合的 60% 以上 （按出租面積計算）。 前景 電子商務廣獲採用和使用激增的趨勢持續，在此因素的推動 下，亞太區的物流業勢將成為表現最佳的房地產行業。此外， 供應鏈的庫存模式現正由疫情前的「及時」模式向「未雨綢 繆」模式演變，因此市場正見證著供應鏈對增設物流空間的需 求不斷增長。預計整個亞太區的電子商務滲透率將繼續保持其 急速增長軌跡，尤其在電子商務銷售水平本已相對較高的市場 可望獲得更大收益。在 ESR 的六個市場，租賃活動依然強勁， 表現極具韌勁。儘管受到疫情影響， ESR 在 2020 年上半年出租 0.9 百萬平方米。疫情加速消費者購買習慣的轉變，網購更為 大行其道，相應的物流空間需求依然殷切。疫情成為行業催化 劑，電子商務相關平台和第三方物流企業對現代化倉庫的需求 更大，對冷庫及╱或混合倉庫空間的需求亦在增加 2 。此外，製 造商和零售商亦轉為建立更大的本地庫存水平，並為封城及供 應鏈受干擾期間產生的需求增長作好準備。因此，由於消費者 模式和供應鏈活動改變，此消彼長下，疫情對物流業的整體影 響是偏向利好。 投資分部 隨著電子商務供應鏈租戶對優質工業及物流空間的興趣日增， 市場對有關物業空間的競爭仍然激烈。 ESR 的多元化地理版圖 遍及亞太區主要門戶城市，其優質租戶群以電子商務和第三方 物流企業為主，這兩大優勢繼續造就本集團能夠克服逆境的表 現，實現穩健的出租率和租金增長。冷凍鏈、製造業及電子商 務行業的客戶對本集團的空間需求增加。本集團繼續在各市場 擴大與租戶的關係，通過續租的租戶達致不俗的增長。這令到 本集團能夠為遂步增購土地和資產提供資金，以進一步鞏固其 戰略網絡。 ESR 積極從資產負債表和第三方資金中調配資金， 在不同市場收購資產。於 2020 年 6 月， ESR 收購位於華東地區江 蘇省的三項優質資產的 100% 權益。 10