ESR Interim Report 2020 (CN)

管理層討論及分析 基金管理分部 新冠肺炎的影響突顯出投資於具彈性和耐用資產的重要性。因 此，我們看到投資者調整權重，增持結構性和防禦性投資項 目，最近的例子包括機構投資者與物流開發商建立合作關係， 或向物流基金投入資金 2 。疫情亦觸發物流業的第二波結構性變 革，電子商務配送中心、冷庫、最後一英里設施和過時倉庫的 重建，盡皆吸引到投資者的極大興趣。預計資本化率將繼續呈 下降趨勢，長期投資者和租戶的興趣將持續強勁。本集團看到 旗下基金管理業務的增長機遇，而此將繼續促進其經常性費用 收入的增長。 有見電子商務日益重要，投資者亦更期望增持在物流資產領域 的投資。在 2020 年上半年， ESR 通過其平台上的新投資公司籌 集 24 億美元，印證其一流資本合夥人的鼎力支持。此中包括與 GIC 成立的 500 百萬美元從事開發的合資經營企業以及與宏利在 中國成立的核心基金合資經營企業；於澳大利亞的 416 百萬美 元核心增益合夥企業；與 APG 和 CPP Investments 在韓國成立的 10 億美元從事開發的合資經營企業；以及與 AXA 在日本的一個 257 百萬美元的獨立賬戶項目。 本集團亦積極調配來自本身的資產負債表及第三方基金的資 本，並在不同市場收購資產及部署超過 700 百萬美元，以推動 平台擴張。根據最新的集資計劃，截至 2020 年 6 月 30 日， ESR 的 第三方基金中亦有超過 36 億美元的已承諾但未催繳的資本。 開發分部 本集團將繼續鞏固其在六個市場的領導地位。截至 2020 年 6 月 30 日，本集團旗下組合的開發項目儲備超過 15.3 百萬平方米， 當中包括土地儲備超過 3.8 百萬平方米。開發需求持續增加，本 集團在 2020 年上半年已實現 8 億美元的開發項目動工。 2020 年 6 月，本集團完成大阪圈 ESR 尼崎配送中心的開發，這是亞太區 最大的物流倉儲項目 3 ，面積達 388,570 平方米。在韓國，由開 發基金持有的數個重點項目亦預計將於 2020 年竣工，包括大首 爾地區的兩個現代物流設施。在中國，本集團預計將完成青浦 雨潤一期發展為高標準倉儲物流設施，其中包括總規劃建築面 積超過 340,000 平方米的冷庫，以及預計將於 2022 年完成的嘉興 獨山港項目，總規劃建築面積超過 235,000 平方米。我們亦從資 產負債表中出售價值 601.3 百萬美元的資產並已循環現金╱應收 款項 221 百萬美元，從而為我們的資產負債表上的未來發展項 目提供資金。本集團將繼續利用第三方資本提供開發項目動工 資金，並以嚴謹部署達成 2020 年及以後的開發項目竣工目標。 致力實現可持續增長而並不單純著眼於擴張 ESR 致力提供亞太地區在新經濟中取得成功所需的 21 世紀物流 基礎設施，其目光長遠，並不局限於物流空間，而是矢志構建 一項可持續發展的業務。 環境、社會及管治（「 ESG 」）是 ESR 營運中不可或缺的一部分， 亦構成 ESR 的戰略要務之一。本集團已經制定全面的 ESG 框 架，涵蓋明確的目標、政策和程序，由集團 ESG 委員會領導。該 框架引領本集團評估機遇，並在營運和管治方面推進行業標 準，確保 ESR 不斷提高其創造長遠股東價值的能力，並改善其 營運所在社區的所有人的福祉。 在 2020 年下半年，本集團將正式宣佈其五年期 ESG 願景，作為 其 ESG-2025 計劃的一環。 展望未來，儘管短期經濟環境充滿挑戰，但本集團對物流業的 強勁基本因素及亞太區內的長期人口及經濟趨勢充滿信心。 資本流動已經開始轉向亞太地區，但該地區的滲透率仍然不 足。優越秀麗的增長前景，加上強勁的人口和城市化趨勢，刺 激市場對投資於該地區的需求增長。 儘管持續的疫情及地緣政治緊張局勢可能會進一步打擊企業信 心，但本集團仍能把握當前的宏觀經濟趨勢及消費者行為的結 構式轉移。本集團仍將注視不斷變化的市場環境，並繼續審視 當前的環球事件及市場可能面對的進一步干擾。 附註： 3 截至 2020 年 7 月，以建築面積計最大的單期單一資產倉儲項目。資料來源：世邦魏理仕數據和 ESR 研究。 11 ESR 中期報告 2020