ESR Interim Report 2020 (CN)

管理層討論及分析 投資分部業績由 2019 年上半年的 99.3 百萬美元增加 9.2 百萬美元 或 9.3% 至 2020 年上半年的 108.6 百萬美元。該增加主要是由於 本集團投資基金的公允價值收益增加 8.9 百萬美元（扣除股息收 入 19.8 百萬美元）。於 2020 年上半年，本集團錄得較高的股息 收入，主要來自所持有的其中一項投資基金在出售資產後作出 的分派。因此，根據分派後的資產淨值，就基金資產錄得相應 的公允價值虧損 19.8 百萬美元。 基金管理分部業績由 2019 年上半年的 49.9 百萬美元增加 14.5 百 萬美元或 29.0% 至 2020 年上半年的 64.4 百萬美元。該增加由源 自本集團於韓國、日本及印度的基金管理平台的經常性收入基 礎增加，以及將 Propertylink 集團及 Sabana-REIT 管理人綜合 入賬所帶來的整個半年效應。分部業績的部份增長被經營開支 由 2019 年上半年的 12.5 百萬美元增加至 2020 年上半年的 19.2 百 萬美元所抵銷，主要是由於員工成本隨著基金管理的增長而增 加。 開發分部的業績由 2019 年上半年的 102.4 百萬美元增加 24.4 百萬 美元或 23.8% 至 2020 年上半年的 126.8 百萬美元。該增長主要得 力於以下因素： • 來自青浦雨潤以及來自中國物業組合的新收購項目的在建 投資物業公允價值增加 22.9 百萬美元。於 2019 年上半年， 公允價值主要由本集團日本物業組合中的 Sachiura 物業和 RW Higashi-Ogashima DC 所貢獻。 • 分佔合資經營企業及聯營公司的利潤及虧損由 2019 年上半 年的 0.7 百萬美元增加 25.4 百萬美元至 2020 年上半年的 26.2 百萬美元。此主要是由於 Sunwood Star 和 e-Shang Star （分別為本集團在韓國和中國的合資經營企業）所持有的在 建投資物業的公允價值收益增加所致。 開發分部業績的部份增加被以下因素抵銷： • 2020 年上半年基金投資（入賬列作以公允價值計量且其變 動計入損益的金融資產）的公允價值收益減少，主要是由 於 2020 年 6 月竣工的尼崎配送中心的開發公允價值收益較 2019 年上半年減少。 • 2020 年上半年出售附屬公司的收益為 5.5 百萬美元，較 2019 年上半年的 16.5 百萬美元減少。本集團於 2020 年上半年將 五項資產負債表物業出售予與 GIC 新成立從事開發的合資經 營企業，以配合本集團的輕資產資本循環策略。於 2019 年 上半年，七項資產負債表物業已出售予 NCI 核心基金。 資產 截至 2020 年 6 月 30 日止期間，本集團錄得強勁的資產負債表， 現金為 946.6 百萬美元，而穩健的債務淨額佔資產總值 28.6% 。 於 2020 年 6 月 30 日的資產總值為 66.6 億美元（ 2019 年 12 月 31 日： 63.5 億美元），主要包括投資物業、合資企業投資、基金 投資（分類為以公允價值計量且其變動計入損益的金融資產） 及上市證券投資（分類為以公允價值計量且其變動計入其他全 面收入的金融資產）及現金結餘。 於 2020 年 6 月 30 日，投資物業減少 7.2% 至 25.9 億美元（ 2019 年 12 月 31 日： 27.9 億美元），此乃由於本集團於 2020 年上半年採 取輕資產資本循環策略，據此將五項位於中國之資產負債表資 產出售予一間與 GIC 新成立及從事開發的合資經營企業。於澳 大利亞，本集團向一間與 GIC 成立的新核心增益基金合資經營 企業出售其資產負債表資產。因此，此等投資物業之賬面值於 2020 年 6 月 30 日已停止綜合入賬。 因此，於 2020 年 6 月 30 日，本集團於合資經營企業的投資已增 加至 910.5 百萬美元（ 2019 年 12 月 31 日： 698.0 百萬美元），主 要源自再投資於上述新合資經營企業，以及分佔現有合資經營 企業之業績的上升。 負債 於 2020 年 6 月 30 日，銀行貸款及其他借款總額為 28.5 億美元，而 於 2019 年 12 月 31 日則為 25.7 億美元。於 2020 年 6 月 30 日，現金 結餘為 946.6 百萬美元，債務淨額對資產總值比率為 28.6% 。債 務淨額增加主要由於為本集團的投資及持續發展開支提供資金 的額外借款所致。額外公司借款包括於 2020 年 2 月發行的 225 百 萬新加坡元五年期 5.10% 票據及於 2020 年 3 月提取的 250 百萬美 元三年期有期貸款。一年內的借款中包括約 153 百萬美元的非 承諾循環融資。借款總額中的 80% 於一年後到期及應付。 14