眾志成城 10 管理層討論及分析 業務回顧 除位列全球十大房地產投資管理公司外，ESR在2024年 ANREV基金管理機構調查1中名列亞太區最大房地產管 理公司。這是ESR連續第二年獲此殊榮，有力證明其作 為亞太區新經濟及數據中心領導者的能力。 ESR的基金管理平台在亞太區主要市場上實現多元化， 並獲得與頂尖投資者及全球主要租戶的強大合作夥伴 關係支持。於2024年6月30日，管理費收入相關資產管 理規模3、4為800億美元，3年複合年增長率2為52%。 利率高企大幅抑制亞太區及全球房地產交易活動，並 影響資產價值重估。此情況亦推遲計劃出售及從基金 收取獎勵費的時間，減慢資產負債表內資產的減持及 非核心資產出售。 根據PERE5的數據，私人房地產界別於2024年上半年的 集資額僅達590億美元，為自2012年以來上半年的最低 集資額。資本合作夥伴活動淡靜不但影響集資額及核 心交易需求，亦對部分市場的開發項目動工產生負面 影響。然而，當利率恢復正常時，ESR繼續預期集資額 將回升至歷史水平。 在中國內地，雖然ESR表現持續強勁，於2024年上半年 錄得續租及新租約超過250萬平方米，宏觀經濟持續疲 軟仍對整體租賃需求產生巨大壓力，影響估值及迅速 出售資產負債表內已竣工資產的能力。然而，由於市 場新供應有限，管理層預期租賃將逐漸恢復。 附註： 1. ANREV、INREV及美國房地產投資信託人委員會（NCREIF）刊發的2024年基金管理機構調查 2. 2021年上半年至2024年上半年的3年複合年增長率 3. 基於2024年6月30日之外幣匯率 4. 管理費收入相關資產管理規模不包括聯營公司的資產管理規模及槓桿未催繳資本 5. PERE 2024年上半年集資報告 6. 包括以下各項：推出中航易商倉儲物流基礎設施REIT、逐步向人民幣收益基金出售種子物業組合及正在活躍執行階段的項目 本集團2024年上半年總收益為3.12億美元，其中基金管 理分部收益佔總收益超過80%。扣除獎勵費後的管理 費收入及基金管理EBITDA維持穩定，扣除獎勵費後的 管理費收入佔管理費收入相關資產管理規模約70個基 點，而扣除獎勵費後的基金管理EBITDA利潤率則約為 70%。2024年上半年基金管理EBITDA較去年同期有所下 降，主要由於去年同期確認獎勵費1.36億美元。除較低 的獎勵費外，EBITDA以及PATMI亦受到反映當前市況的 非現金資產價值重估的重大影響。儘管受非現金資產 價值重估的影響，本集團的基礎業務依然穩健。 儘管面對艱難宏觀環境，ESR繼續專注以下關鍵業務重 點並取得穩步進展：(i)優化資產負債表、(ii)簡化和精簡 業務及(iii)全面整合ESR與LOGOS Property Group Limited （「LOGOS」）平台，以提升營運效率並為業務未來進一步 增長奠定基礎。除此之外，本集團亦專注於數據中心 及基礎設施平台的發展，以滿足亞洲地區因人工智能 進步及持續數碼化轉型所帶來的數據中心需求激增。 在優化資產負債表方面，本集團預期將完成總值約7億 美元的資產出售6，其中包括預期將於2024年底推出並 完成的中航易商倉儲物流基礎設施REIT上市。在未來12 至18個月，本集團以執行約15億至20億美元（按資產總 值計）的額外資產負債表內的資產出售為目標。 投資物業 於2024年6月30日 62% 已竣工投資物業 38% 在建 29億美元
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