ESR Group Limited 中期報告2024 17 中國內地 中國內地資產相關負公允價值變動包括： • 將分拆出售至中航易商倉儲物流基礎設施REIT的 三項中國內地資產負債表內資產的重估虧損為 6,000萬美元。ESR已於早前宣佈，該等資產將透 過公開募集基礎設施證券投資基金進行分拆而 於上海證券交易所獨立上市（「建議分拆」）。相 關監管機構已於2024年6月21日批准該等資產上 市。此項重估工作乃就建議分拆而進行的調整。 建議分拆是本集團為了優化其資產負債表所採 取的多項措施（包括藉此方式等透過向ESR管理 的公司出售資產）的核心部分，將提升其未來的 經常性管理費收益。 • 公允價值因兩大主要因素下跌1.255億美元。首 先，華北地區的公允價值由於市場上竣工項目 出現短期供過於求的情況而向下調整。其次，於 2023年上半年，位於大上海和大灣區的三項優質 物業從開發物業過渡至竣工投資物業，重估價值 因而錄得正值，令本集團在估值提升中受益。至 於本財政年度，鑒於中國內地宏觀經濟形勢面 臨挑戰，本公司並未錄得類似的公允價值收益， 導致截至2024年上本年的公允價值收益下跌。 融資成本由2023年上半年的1.588億美元減少3.2%至 2024年上半年的1.536億美元。於2024年6月30日，由於 本集團繼續以較低利率再融資其借款，本集團的加權 平均利息成本由2023年12月31日的5.3%下跌至4.9%。 行政開支由2023年上半年的2.045億美元增加57.3%至 2024年上半年的3.217億美元，乃主要由於上文所述亞 騰美國酒店信託管理人及單位非核心資產出售的持作 出售資產減值9,740萬美元所致。 分部業績 基金管理分部業績由2023年上半年的3.287億美元減少 1.593億美元或48.5%至2024年上半年的1.694億美元，主 要由於上文所述缺少獎勵費所致。儘管如此，扣除獎 勵費後的管理費收入及基金管理EBITDA仍然穩建，利 潤率維持於70%前後。 投資分部於2024年上半年錄得虧損1.609億美元，而 2023年上半年則錄得溢利1.202億美元。此乃主要由於 將分拆出售至中航易商倉儲物流基礎設施REIT的三項 中國內地資產負債表內資產的重估虧損6,000萬美元、 華北資產的公允價值下調、分佔Cromwell的公允價值 虧損4,460萬美元及上述亞騰美國酒店信託管理人及單 位非核心資產出售的持作出售資產減值9,740萬美元。 剔除Cromwell的減值及公允價值虧損的影響後，投資 分部的虧損將為1,890萬美元。 新經濟開發分部業績由2023年上半年1.477億美元減少 73.3%至2024年上半年3,940萬美元。該減少主要由於上 述2024年上半年本集團中國內地資產的公允價值減少 所致。 2024年 上半年 2023年 上半年 同比變動 分部業績 百萬美元 百萬美元 % 投資 (161) 120 N.M. 基金管理 169 329 (48) 新經濟開發 39 148 (73) 資產及負債 資產總值由2023年12月31日的162億美元輕微變動至 2024年6月30日的159億美元。主要變動詳述如下。 投資物業減少10.5%至2024年6月30日的29億美元（2023 年12月31日：32億美元）。減少主要來自截至2024年6月 30日將價值2.823億美元的物業重新分類為持作出售資 產、出售總值1.140億美元的資產及中國內地的若干物 業估值下調。有關減少被本期間的開發中物業項目增 加所抵銷。
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